locazione commerciale (urgente?

i miei suoceri sono proprietari di un locale dato in affitto nel quale si esercita un bar. Il contratto scade alla fine dell'anno ed è già stato rinnovato per i 6 anni (era partito il 1.1.1992) entrambe le parti vorrebbero stipulare un nuovo contratto ma i valori sono ancora lontani. Il consulente del conduttore afferma che sarebbero previsti in via automatica 3-4 mesi di proroga automatica (naturalmente al prezzo del vecchio contratto) a me non risulta che ci sia una norma di legge che lo preveda e che sia solo un'escamotage per non dover essere costretti all'alternativa chiudere il bar o cedere al prezzo del proprietario. Qualcuno ne sa qualcosa? (è urgente)

Non ho la normativa sotto mano, ma io non mi fiderei, potrebbe essere un escamotage per godere di una specie di rinnovo tacito.

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Scritto da: clatemp 15/11/2003 18.55
Il consulente del conduttore afferma che sarebbero previsti in via automatica 3-4 mesi di proroga automatica (naturalmente al prezzo del vecchio contratto) a me non risulta che ci sia una norma di legge che lo preveda

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Neanche a me !

in ogni caso avendo inviato per tempo la raccomandata cosa succede se malgrado non si raggiunga un accordo continuino ad occupare ed utilizzare il bar anche con l'anno nuovo?

è necessario fare qualche passo legale in via preventiva verso la fine dell'anno?

Caro Clatemp se il conduttore non rilascia l'immobile volontariamente bisogna procedere in via legale con l'intimazione di sfratto.
In questo caso bisogna rivolgersi ad un legale.

Conviene muoversi, anche se in presenza della tempestiva disdetta il locatario dovrebbe diventare un occupante abusivo dell'immobile, senza alcun titolo.

fai pulizie stamattina cico...butti all'aria i materassi?

Clatemp qui di seguito riporto in ordine sparso quello che ho trovato a studio senza alcuna pretesa di esaustività.
Occorrerebbe vedere la L. 6 febbraio 1987 n. 15 (g.u. 07/02/87n. 31 )conversione in legge con modificazioni del dl 09/12/86 recante misure urgenti in materia di contratti di locazione di immobili ad uso diverso da quello di abitazioni.
Poi ho trovato un dossier del sole 24 ore del 06/01/97 (quattro facciate )dedicato alle locazioni commerciali...riporto alcuni stralci dai vari articoli.
"All'interno della L. 392/78,il regime della locazione di immobili ad uso diverso è contraddistinto da una serie di norme di favore a tutela del conduttore eterogenee rispetto alla discièplina in materia di locazioni abitative.
Nel caso dell'uso diverso il legislatore del 78 è intervenuto determinando una durata minima legale di sei anni suscettibile di rinnovo per ulteriori sei anni in relazione alla "sola prima scadenza",salvo diniego motivato da parte del locatore.
Scaduti i primi dodici anni il locatore può ottenere liberamente la disponibilità dell'immobile previa tempestiva anticipata disdetta da parte dello stesso locatore .
Il diniego di rinnovo...alla prima scadenza contrattuale il conduttore beneficia di un potenziale rinnovo contrattuale per eguale periodo salvo che il locatore possa invocare una giusta causa ...
La comunicazione di disdetta o diniego per giusta causa deve essere inviata per raccomandata e fatta pervenire al conduttore "nel termine perentorio di decadenza di 12 mesi anteriori alla scadenza contrattuale ..(siamo un pò in ritardo eh..!)
L'omissione della tempestiva comunicazione (e a maggior ragione la valorizzazione di una giusta causa successiva al termine di scadenza suddetta) comporta il rinnovo automatico del contratto per un ulteriore uguale periodo (Sic!)..
Nella raccomandata il locatore deve specificare il motivo sul quale il motivo di diniego è fondato.
Gli articoli 28 e 29 della L. 392 richiedono che il motivo sia specifico
..la giurisprudenza ha chiarito che incorrono nella sanzione di nullità sia l'indicazione generica del motivo,sia l'indicazione cumulativa di una pluralità di destinazioni indeterminate (nel caso il locatore si limiti a dichiarare che intende adibire l'immobile ad uso personale .
la necessità di una precisa indicazione della situazione (vedi Corte cass.sez terza,sent. del 28 agosto 95 n. 9055.
Nelle locazioni stipulate in regime ordinario il legislatore bilanciando gli opposti interessi avuto riguardo di attaure una liberalizzazione del mercato delle locazioni a uso non abitativo ha riconosciuto al locatore la facoltà di recuperare la disponibilità dell'immobile alla prima scadenza in presenza della mera intenzione di adibire l'immobile per uno dei motivi sia pure tassativamente indicati dalla legge.
...la valutazione dell'intenzione del locatore è insindacabile nel suo contenuto intrinseco da parte del conduttore e del giudice.
C'è poi la questione del rimborso..
L'avviamento commerciale costituisce una qualità essenziale dell'azienda in relazione alla sua attitudine a produrre un profito...
Per gli esercizi commercaiali,bar riristoranti,un fattore fondamentale dell'avviamento è normalmente costituito dal collegamento funzionale di una stabile clientela ai locali aperti al pubblico degli utenti e dei consumatori.
..L'affittuario viene indennizzato a cusa del pregiudizio derivante dalla perdita potenziale di quella stabile clientela che gravita intorno all'esercizio e viene a disperdersi a causa del rilascio dell'immobile locato.
...gli articoli 34 e 35 della L. 392(regime ordinario)configurano l'indennità come corrispettivo "automatico" dovuto per il potenziale pregiudizio subito dal conduttore secondo una anticipata valutazione legale tipica che prescinde dal danno effettivo subito dal conduttore e dell'eventuale lucro del locatore.
L'indennità è quantificata in maniera fissa senza alcuna possibilità per le parti di pretendere una maggiorazione o diminuzione in ragione del danno effettivo..
Il comportamento del locatore è preso in considerazione in quanto arreca al conduttore un danno potenziale ,sia subentrando nell'attività del precedente conduttore ,sia locando a terzi l'immobile oggetto della precedente attività aziendale ,sia disperdendo a suo arbitrio la clientela per esempio destinando l'immobile azienda ad attività propria ..
Cordiali saluti ...

Grande Arcam (o Arcan o Argat).

bay bau

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Scritto da: cicolex 18/11/2003 14.49
Grande Arcam (o Arcan o Argat).

bay bau

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Come ti permetti di rubarmi le battute?
Ci ho messo una vita per crearle!
E come si dice a Roma, Grazie Arcaz!

Per Antosenior...gli arcazzi sono dei contrafforti (muri ciclopici con archi ) che hanno la funzione di reggere dei versanti della cittadina di Anagni .
Per Cicolex ...se ttechiappo...(traduzione se ti prendo ..irriverente leguleio ).
Ad identica intimazione un irruento scolaro delle superiori rispose scappando ..Tre culi e mezzo .
In effetti se uno conta bene ...vedere intimazione

intanto grazie ad arcam. adesso me la leggo con calma poi ci risentiamo...

arcam perchè dai per scontato che non sia stata fatta 12 mesi prima la disdetta? in realtà è stata fatta per tempo. C'è poi da precisare che non c'è la volontà di non rinnovare il contratto quanto piuttosto a distanza di 12 anni recuperare un pò di inflazione persa per strada visto che il contratto fatto allora prevedeva già in partenza un affitto molto basso. Qui si tratta come ha sottolineato del fatto che il conduttore alla scadenza del contratto vuol permanere in modo abusivo nei locali pagando un affitto che ormai non esiste più senza il consenso del proprietario dell’immobile.

:Sm

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Scritto da: Arcam 18/11/2003 20.48
Per Antosenior...gli arcazzi sono dei contrafforti (muri ciclopici con archi ) che hanno la funzione di reggere dei versanti della cittadina di Anagni .
Per Cicolex ...se ttechiappo...(traduzione se ti prendo ..irriverente leguleio ).
Ad identica intimazione un irruento scolaro delle superiori rispose scappando ..Tre culi e mezzo .
In effetti se uno conta bene ...vedere intimazione

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beh! stai in guardia arcam

Arcam sei tutti noi!
Arcam Fans Club di Anagni (con sede sotto gli arcazzi)!

Aram ha fatto una panoramica dell'istituto.
Veniamo ora al caso specifico.
Il locatore, per ottenere il risarcimento a titolo di maggior danno per ritardata restituzione dell’immobile, previsto dall’art 1591 C.c., deve provare l’effettivo lesione sul patrimonio; ciò potrà consistere nel non aver potuto dare in locazione l’immobile per un canone superiore, per non aver potuto utilizzare direttamente il bene o addirittura per non aver potuto vendere l’appartamento.
In ogni caso, il locatore dovrà dimostrare il pregiudizio che si è verificato a seguito del ritardo nella riconsegna del bene.
Nelle locazioni di immobili nei quali viene svolta attività che comporta contatti diretti con il pubblico (utenti e consumatori)qualora il locatore comunichi al conduttore di non voler proseguire nella locazione dell' immobile, il diritto del conduttore all' indennità per la perdita dell' avviamento commerciale è automatico e sorge nel momento in cui scade il contratto.Il diritto all'indennità di avviamento spetta anche nel caso in cui il conduttore, a seguito della comunicazione del locatore, abbia cessato l'attività prima della scadenza del contratto.

Aggiungo che alla scadenza di un contratto di locazione di un immobile commerciale, se il locatore non paga all'affittuario l'indennità di avviamento, quest'ultimo, se non restituirà l'immobile, dovrà pagare soltanto il canone pattuito e non dovrà risarcire il danno per ritardata restituzione dell'immobile al locatore.

Interessante approfondimento QUI

molto interessante cico veramente molto interessante.
vi chiedo un'altra cosa. Essendo già trascorsi i 12 anni del contratto (6+6), in caso di nuovo contratto con lo stesso conduttore, la commisurazione dell'indennità di avviamento viene posticipata alla fine del rapporto cumulando comunque tutti gli anni, anche se relativi a contratti diversi ancorchè consecutivi, oppure il vecchio contratto va comunque liquidato subito o cosa altro?
a proposito è un mese di affitto per ogni anno di contratto vero?
se così è se si dovesse calcolare a fine contratto si utilizza comunque l'ultimo canone anche se si dovesse calcolare anche sui primi 12 anni?

Hai ragione clatemp , per quanto concerne la data della disdetta mi sono lasciato fuorviare dalla data del tuo primo intervento presumendo in modio erroneo che la problematica fosse affiorata in tempi recenti .
cordiali saluti

Art. 34.
Indennità per la perdita dell'avviamento.

In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli
immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per
inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle
procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il
conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2)
dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo
canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a
21 mensilità.
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari
all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora
l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa
attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica
che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed
ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione
del precedente.
L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è
condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al
primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere
corrisposta all'inizio del nuovo esercizio.
Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione
dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere
di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o
offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o,
in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza
di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio,
l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile (1) (2).
(1) Comma aggiunto dall'art. 9, d.l. 30 dicembre 1988, n. 551,
conv. in l. 21 febbraio 1989, n. 61.
(2) La Corte costituzionale, con sentenza 14 dicembre 1989, n. 542,
ha dichiarato l'illegittimità costituzionale del presente articolo,
nella parte in cui non prevede i provvedimenti della pubblica
amministrazione tra le cause di cessazione del rapporto di locazione
che escludono il diritto del conduttore alla indennità per la perdita
dell'avviamento.

se non capisco male cico, nel caso si rinnovi ancora il contratto per il contratto concluso nulla è dovuto e tutto è comunque rinviato alla cessazione definitiva del rapporto.

ti chiedo un'altra cosa. In questo caso non è prudente costituire presso una agenzia bancaria un deposito a favore del conduttore pari all'indennità che egli può prelevare solo in caso di rilascio materiale dell'immobile?

1) Si, è corretto.

2) La soluzione del deposito bancario non mi è molto chiara....

magari è una roba strana che mi sono inventato io. Ma stavo pensando: e se io gli dò i soldi e quello non mi lascia comunque l'immobile? ci deve essere un sistema per "lasciare" i soldi disponibili però incassabili dal conduttore solo quando abbia adempiuto ai suoi obblighi. Capisco che si accordi il diritto di ritenere l'immobile per chi non abbia incassato l'indennità, ma si dovrebbe prevedere qualcosa anche per la controparte che può essere "fregata" nella stessa maniera. Non trovi cico?

Col piffero che pago l'indennità se il conduttore non riconsegna le chiavi dell'immobile

claro que no!